মিউটেশন/নামজারির প্রয়োজনীয়তা ২০২৫ । খারিজ ছাড়া কি জমি বিক্রি করা যায়?
জমির মালিকানা অর্থাৎ রেকর্ডের মাধ্যমে মালিক হলে সরাসরি বিক্রি করতে পারবেন। অন্যদিকে ক্রয়ের মাধ্যমে হলে অবশ্যই খারিজ করা লাগবে –মিউটেশন/নামজারির প্রয়োজনীয়তা ২০২৫
সবাই যে বলে মিউটেশন ছাড়া জমি বিক্রি করা যায় না? সর্বশেষ নামজারী খতিয়ান বা সর্বশেষ রেকর্ড না থাকলে জমি বিক্রি করা যায় না এবং জমি বিক্রি করবার সময় হাল সনের ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা দেখাতে হয়৷ এই নিয়ম ২০০৫ সালের ১লা জুলাই থেকে চলে আসছে৷ নতুন ভূমি সংশ্লিষ্ট অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ এ সর্বশেষ রেকর্ড বা নামজারী খতিয়ান ছাড়া হেবা ও দানও নিষিদ্ধ করা হয়েছে, যা ২০০৪ এর আইন যা ২০০৫ এর ১লা জুলাই কার্যকর হয়, তাতে ছিলো না৷ রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৪৩(ক) ধারা অনুযায়ী ওয়ারীশদের মধ্যে বন্টননামা দলিল না থাকলে রাজস্ব কর্মকর্তা নামজারী দিবেন না।
নিজ নামে খাতিয়ান থাকতে হবে? হ্যাঁ। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ধারা ৫৩-গ – “রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০-এর অধীনে প্রস্তুতকৃত সর্বশেষ খতিয়ানে কোন সম্পত্তি সম্পর্কে কোন ব্যক্তির নাম না থাকলে কোন সম্পত্তি বিক্রয় করা যাবে না এবং অন্যথায় যে কোন বিক্রয় বাতিল হবে। বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক হলে খতিয়ানে তার বা তার পূর্বপুরুষের নাম থাকতে হবে, বিক্রেতা উত্তরাধিকার ব্যতীত অন্য কোন পন্থায় মালিক হলে খতিয়ানে তার নাম থাকতে হবে। খারিজ ছাড়া কি জমি বিক্রি করা যাবে না? না। আপনি এখানে বলেছেন ৭/৮ হাজার টাকা খরচ হয় অর্থাৎ জাল কাগজ বা ম্যানেজ করবেন, (একজন আপনাকে ভূমিদস্যু বলেছেন), তার মানে আপনি নিজেও ভালো করেই জানেন যে, সর্বশেষ রেকর্ড বা নামজারী খতিয়ান ও দাখিলা ছাড়া জমি হস্তান্তর করা যায় না৷
মিউটেশন বা নামজারি কি সেটি আগে জানা দরকার? হ্যাঁ। খারিজ ছাড়া জমি বিক্রি করা আইনত জটিল এবং ঝুঁকিপূর্ণ। যদিও তাত্ত্বিকভাবে খারিজ ছাড়া জমি বিক্রি সম্ভব, এতে অনেক আইনি ও বাস্তব সমস্যার মুখোমুখি হতে হয়। খারিজ বলতে বোঝায় জমির মালিকানার নামজারি। এটি প্রমাণ করে যে ক্রেতা বা নতুন মালিক জমির ওপর বৈধ মালিকানা প্রতিষ্ঠা করেছেন। খারিজ জমির মালিকানা পরিবর্তনের ক্ষেত্রে সরকারের রেকর্ড আপডেট করার একটি প্রক্রিয়া। জমি বিক্রির পর ক্রেতার পক্ষে খারিজ নিশ্চিত করা না হলে ভবিষ্যতে সেই জমি নিয়ে আইনি জটিলতা সৃষ্টি হতে পারে।
জমি বেচা কেনা করতে গেলে খাজনা দেওয়া বাধ্যতামূলক । খারিজ/রেকর্ড ছাড়া খাজনা দেওয়া যায় না খাজনা ছাড়া দলিল সম্পাদন করা যায় না। ক্রয়সূত্রে মালিক হলে দলিল খারিজ করে বিক্রি করতে পারবেন
খারিজ ছাড়া জমি বিক্রি করলে কী সমস্যা হয়? খারিজ ছাড়া জমি বিক্রির ক্ষেত্রে ক্রেতা সরকারের কাছে জমির বৈধ মালিক হিসেবে পরিচিত হবে না। পূর্বের মালিক বা অন্য কেউ জমির মালিকানা দাবি করলে ক্রেতা আইনি সুরক্ষা পাবে না। খারিজ ছাড়া জমির মালিক ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে পারে না। খারিজ ছাড়া জমি ক্রেতা ভবিষ্যতে অন্য কারও কাছে বিক্রি করতে গেলে জটিলতায় পড়তে পারে।
Caption: Land purchase and Sale Bangladesh
ক্রয়কৃত জমি বিক্রি করতে পারবেন না। খরিজ করতে পারলে খাজনা দিতে পারবেন খাজনার রশিদ ব্যাধিত দলিল করা যাবে না। আর সাবরেজিস্টার অফিসার দলিল করার সময় খারজি টা দেখবে।
- নতুন নিয়মে ই নামজারি আবেদন (অনলাইন প্রক্রিয়া)।
- আবেদনকারীর সদ্য তোলা পাসপোর্ট সাইজের এক কপি ছবি।
- আবেদনকারীর স্বাক্ষর।
- জমির মালিকানার দলিল।
- ওয়ারিশ সূত্রে মালিক হলে ওয়ারিশান সনদ।
- জমির সর্বশেষ খতিয়ান(আর.এস/বি.এস/সিটি জরিপ খতিয়ান)
- জাতীয় পরিচয়পত্র।
খারিজ ছাড়া জমি বিক্রি করা কীভাবে সম্ভব?
জমি বিক্রির ক্ষেত্রে দলিল রেজিস্ট্রি করানো হয়। খারিজ ছাড়া জমির দলিল রেজিস্ট্রি করা যেতে পারে, তবে এটি আইনি ঝুঁকিমুক্ত নয়। যদি ক্রেতা জানে এবং বুঝে নেয় যে জমির খারিজ নেই, তবে সে নিজ দায়িত্বে জমি কিনতে পারে। জমি বিক্রির আগে খারিজ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা সবসময় ভালো। এতে ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের জন্য সুবিধা হয়। খারিজ ছাড়া জমি বিক্রির আগে আইনজীবীর সঙ্গে পরামর্শ করুন। খারিজ না থাকলে চুক্তিপত্রে বিষয়টি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন এবং উভয় পক্ষের সম্মতি নিন। খারিজ ছাড়া জমি বিক্রি করা সম্ভব হলেও এটি ঝুঁকিপূর্ণ এবং ভবিষ্যতে আইনি সমস্যার সম্ভাবনা তৈরি করে। নিরাপদ লেনদেনের জন্য জমির খারিজ নিশ্চিত করা সর্বোত্তম।
| হ্যা, যায় তবে রিক্স কারণ:- জমি কেনার পর জমি হারানোর সমভাবনা বেশি। | ধরুন ১০০০ টাকার একটি নোট আপনাকে দেওয়া হলো, টাকাটা অর্ধেক ছিড়া, আপনি কি টাকাটা নেবেন? | টাকা ঠিক আছে কিন্তু আপনি অন্য জনের কাছে চালাতে বিরাক কষ্ট দায়ক হয়ে জাবে। |
| তাই জমির মুল ডকুমেন্টস হলো:- জমির পূর্বের রেকর্ড,নামজারি খারিজ এবং খাজনা ওকে থাকলে কিনবেন। | তানা হলে লাল কার্ড হয়ে যাবে। | নামজারী / মিউটেশন ফর্ম |
